募集物件情報 第171回 埼玉県さいたま市S様邸+賃貸マンション

今回のコンペは一般のコンペと違い事業収支計算も必須提出資料になりますので、よろしくお願いします。
事業費に含む費用は自宅の引越し費用と仮住まい費用以外の全ての費用です。
下記の予算欄の見積りの他に登記費用、保険、不動産取得税等を全て含んでご検討下さい。
・自己資金1000万、その他は借入れ(30年)
・借入金は年3.5%の利率で算出。
・入居率95%で算出。
・家賃は共益費を含め6.5万で算出し、家賃の上昇、礼金、更新料は見込まない。

※一番重要な部分は収益性になりますます。
住宅が占める面積が多いので大きな収益は望んでおられませんが、事業収支結果がが赤字になるケースはNGになりますので、デザイン性、プランはもちろんですが、収益性も考慮し、コストダウン可能な箇所とそうでない箇所をご判断頂き、最適なご提案をお願いします。

公開日
2008年1月28日
参加申込み〆切日
2008年2月4日
提出日
2008年3月23日
目標予算
2億円
※予算設定については賃貸部の部屋数とあわせ全体収支を考えた上で決定される予定ですから、収支上有利になる場合は予算オーバーでも問題ありません。

上限予算に含む費用は建物本体工事一式+付帯工事費(外部設備引込・排水諸工事)+地盤調査費用+外構工事(門扉、車庫、塀等)+諸費用(各種申請料・設計料・印紙代)+解体費用+消費税等全て含んだ予算です。

解体が必要な建物は築30年程度経過した木造2階建(189m2)です。

申込時のコースで『仕様は一般的な物で可能な限り安くしたい』を希望されています。
建物用途
2世帯住宅+賃貸マンション(ワンルームマンション)
建物構造
鉄筋コンクリート造または鉄骨造
※第一希望は鉄筋コンクリート造ですが、収支も考慮し、お勧めになる提案をお願いします。
階数
5階建または6階建
希望床面積
800m2
敷地
267.0m2
敷地はこちらのページを参照して下さい。

地盤調査はされておられませんので、コンペ段階では近隣のデータ等を利用して頂くか、近隣の状況から想定しご提案下さい。
用途地域
近隣商業地域
建ぺい率
80%
容積率
300%
防火指定
準防火地域
その他
地区計画あり---外壁後退 前面道路から1m等があり
※地区計画の資料は参加決定後にお送りさせて頂きます。
5階建以上は大規模建築の届出が必要です。
竣工希望日
ご希望は2009年3月に入居ができればとお考えですが、実施設計、確認申請の法改正による混乱、工期の事を考えますと厳しいという事をお話させて頂いており、2009年3月が無理であれば2009年8月または2010年3月になります。
プランに対する要望
■全体計画について

・ご自宅(100m2)、親世帯住宅(50m2程度)を確保し、残りは賃貸用ワンルーム(25m2)とした2世帯住宅兼賃貸マンションの建設を計画されています。

・予算設定については賃貸部の部屋数とあわせ全体収支を考えた上で決定される予定ですから、収支上有利になる場合は予算オーバーでも問題ありません。

・設計、施工の分離発注、CM方式の発注にも興味を持っておられます。
※他のコンペと同様ですが、見積書は「設計・監理費用」と「施工費」それぞれの金額がわかるように明確に分けて作成して下さい。またCM方式で別途にマネージメント料が必要な場合は見積書に入れて下さい。


■自宅部分について

100m2程度の自宅1(4LDK)と50m2程度の自宅2(親宅:1LDKまたは2DK)

①親住宅とは玄関別

②賃貸部分と自宅(親自宅含む)はエントランスを別にして下さい。

③親世帯はバリアーフリー対応
その他は設計者のご提案にお任せしますとの事ですから、住居部分については依頼先決定後に変更のご希望に応じて細かなご要望を取り入れて下さい。


■自宅の配置計画について

・案①お母様の高齢化を考え自宅2を1F、自宅2を2Fに配置。

・案②自宅1、自宅2ともに最上階へ配置。
※(案②が望ましいとお考えですか、賃貸部分のほかにエレベーターがもう1基必要となりますので、コスト高になる事を懸念されています。また賃貸部分とエレベータの共用は避けたいとお考えで、奥様とお子様は最上階まで階段を使用することを苦痛と思われていないとの事です)
上記を鑑みて参加者様から良い提案をしていただければとお考えです。

1つの案ですが、仮に全階数を6階建とし最上階の6階に自宅を設ける場合に1基のエレベータで、①賃貸部分の住人は5階までしか使用できない②最上階へは専用キーが必要になるといった多機能型を設置し、階段も5階までは共用とし、5階~6階は専用になるような階段の配置と併せて自宅部分のプラーバシー確保とコストダウンを両立させる手法もあるかと思います。
 上記は手荷物の有無、時間帯によりご家族がエレーベータ、階段を選択できるメリットがあるかと思います。(当然、エレベーターに比べ階段が防犯上、有効な配置・仕様になっていることが前提です)
特殊なエレベーターになりますので、一般的なエレベーターと比較しますとコストアップになると思いますので、コストも考慮して頂き、お勧めの提案をお願いします。

※上記の案①②につきましてはプロならではのアイデアがあれば是非ご提案下さいとお伺いしておりますので、その他各参加者様の経験で本件にふさわしいと思われる配置がございましたらご提案ください。

・エントランス部分は自宅部分と賃貸部分を区分して下さい。 


■賃貸部分について

・賃貸部分は25m2程度の1ルームを可能な限り配置。

・回数は5階建又は6階建程度。
(隣家への影響を考えると高層住宅は好ましくないとお考えですが、収益性を優先して計画してくださいとの事です。)


■その他(自宅)

・キッチンは対面カウンター式を希望。

・リビング、ダイニングはLDKとして開放感を得たいとお考えです。
外観
特に賃貸としての魅力を高めるため高級感のある外観、エントランスを希望されています。
又、自宅を最上階に配置する場合は、屋上をテラス、プランター配置等に使用したいとお考えです。
駐車スペース ※自宅用
1BOX車2台分必要です。(縦列2台の配置でも可との事です)
駐輪場
賃貸部分は部屋数分の台数を確保して下さい。
また、ご自宅用は4台分を賃貸用とは別の位置に確保してください。
家族構成
ご夫婦(ご主人様1961年生)とお子様が3人の5人家族です。
親世帯についてはお母様お一人です。
家相・風水
こだわりは持っておられません。
最低限必要とする設備、仕様
・賃貸部分
魅了を高めるため、【オール電化、エレベーター、ペット同居可、エントランス付、セキュリティシステム】をお考えです。
※ご自宅部分についてはオール電化にはこだわっておられませんので、どちらでも結構です。

・自宅部分
親宅部のバリアフリー化

その他
住宅金融支援機構の賃貸融資を受ける場合は賃貸部分にもバリアフリー化が必要になるとお伺いされています。
建築資金について
自己資金1,000万のほかは全額融資をお考えです。
また、借入先は住宅金融支援機構、民間を含めて未定です。
お勧めの金融機関等がありましたら、提出時にご提案下さい。
備考
上限価格いっぱいになっても必ずしも選定からはずれるという事ではありませんが、使用材料や設備は一般的なものを使用してできるだけ金額を下げて下さい。
また、見積り金額が低ければ必ずしも最終的に業者に選ばれるということでもありません。
過去のコンペでも必ずしも一番安い見積書を提出されておられるところには決まっておりません。
設計者の立場でお勧めできるという案であれば上限価格いっぱいになっても結構です。

最終的には施主様がアフター面、デザインなど様々な要素を考慮されトータルで一番気に入られた業者様を選ばれますので、トータルバランスの優れている事が重要です。

提出時の見積書は個別面談の段階で、プランや仕様の小変更の可能性があり、またコンペ段階では詳細図まで作成されませんので、詳細見積りは必須ではありませんが、できるだけわかり易いように詳細見積りでお願いします。
詳細見積りの方が、施主様には内容を判断しやすくなりますので、選考に残る可能性が高くなることをご了承頂いた上、詳細見積りは個別面談に至り、施主様から依頼があった段階で提出して頂きましても結構です。

また詳細見積りでない場合は後で大きく変わることのないように、お願いします。またあまり大雑把すぎる見積りの場合は、1次選考で選考から外れてしまう可能性が高いので、注意してください。

行政指導等は電話での確認しかしておりませんので、各社で市役所にご確認下さい。特に道路については電話での問い合わせは受付けして頂けませんので、確認が必要です。

その他ホームページ上で公開できない施主様の連絡先、建設地を特定できるような資料は参加決定後にお送りざて頂きます。