家づくりの基礎知識5

欠陥住宅を生み出す違法建築
建築基準法を満足していない建物や、確認申請が必要であるのに確認申請を提出していない建物を違法建築と言います。

よくある違法建築は確認申請書で提出している建物より大きな面積、階数の建物を建てている場合、確認申請を出していない増築、木造では耐力壁の枚数が確認申請よりも少なくなっているなどである。

リスクのある違法建築が建てられる理由は建築主の要求によるものと建築業者の都合の2つがあります。
建築主の要求によるものは少しでも大きい建物を建てたい、部屋数を多くしたいなどで他の工務店では建てる事ができると言われた、隣の住宅は敷地いっぱいに建てているのになぜできないのかという強引な要求によるものがあります。

建築業者が違法建築を建てるのは営業成績をあげる為に建築主の無理な要求に応じる場合、木造の違法建築で多い、耐力壁の枚数が確認申請より少なくなっているというのは木造では建築基準法を満足できないプランであるのに確認をおろす為にプランを建築基準法をクリアできるように変えてしまうなどがあります。

これらの違法建築が欠陥住宅を生み出す大きな原因の一つになっています。
中間検査制度の実施により、これらの違法建築や欠陥住宅はかなり少なくなるものと思われますが、木造3階建は中間検査をするが2階建はしない行政庁、2階建も含め全ての建物を検査する行政庁など、その実施内容にばらつきがあります。

2階建木造住宅の住宅を検査のない地域で建てる場合、欠陥住宅を防止するには住宅金融公庫や(財)住宅保証機構を利用する方法があります。
中間検査制度が実施される以前でも、これらを利用した建物は検査が実施されており違法建築、欠陥住宅の防止になっています。
しかし、これらの検査制度を利用しても、抜け道があり、これらを完全になくすのは無理です。

最近の違法建築を建てる手口は工事を一期工事と二期工事に分け、一期工事までは確認申請通り建て、検査が終わってから二期工事で増築したり、プラン上邪魔になる耐力壁を無くしてしまうなどがあります。これらの手口は公庫利用の建物でも、以前から使われていた手口ですが、今後こういう違法建築がふえる可能性があります。

昔は違法建築が見つかった場合でも、始末書程度ですまされる場合もあったのですが、最近では撤去命令などの行政指導をされている行政庁も多くなってきていますので、以前よりは違法建築を扱う業者の数も少なくなってきているとは思うのですが、営業成績をあげる為、強引に頼めば引き受けてくれる業者もあるでしょう。

中には違法増築をした場合でも耐震強度を確保できるように増築後の構造検討までしてくれる親切な?業者もあるようです。
しかし違法建築イコール欠陥住宅になる可能性が高い。又、建築基準法といえども法律違反である事には違いありません。

違法建築、欠陥住宅を無くすには建築主の意識改革も重要です。欠陥住宅の被害者にならない為にも、違法建築による近隣の住人への迷惑(日照権の侵害など)の加害者にならない為にも、合法的な住宅を建てられる事をお勧めします。
計画していたよりも狭い面積の住宅しか建てられなくても、屋根裏物置や床下収納又、プランニングによってはより有効な空間利用ができます。
耐震性能に優れた構造
阪神大震災から、耐震性能に優れた構造は?とよく質問されるのですが、どの構造もバランスよく設計されていなければ、耐震性能は悪くなります。
ある一部だけを丈夫にしても、その他の構造部分がそれに見合った部材を使っていなければ、逆に耐震性能が悪くなる場合もあります。

力というのは、硬いところに集中するという性質があります。木造では一部の耐力壁だけの耐力を強くすると、そこに多くの力が集中するので、その廻りの金物の補強なども必要になってきます。又、平面的なバランスが悪くなり、大地震の時に建物を回転させる力が生じ、建物に悪影響を及ぼす事もあります。

その他の構造でも同じ事で、一部の柱を大きくすればその廻りの梁などにも力が集中してくるので、それに見合った断面にする必要があります。又、上部の構造をいくら丈夫にしても、基礎がしっかりしていなけければ建物が傾いたりする事もあります。

プランに合った構造を選ぶというのも大事な一つです。1階に駐車場などがある場合で、耐力壁が取れないプランであるのに、たまたま相談した工務店、設計事務所が、木造を得意としている場合、無理に木造で納めてしまう場合があります。
このような場合には構造的に弱い建物になる場合があるので、充分に耐力壁を確保できるようにプラン変更するか他の構造を検討する事が必要です。

これらの事は構造計算に基づいて、安全を確認していれば問題無いのですが、いくら設計がしっかりされていても、設計図とおりに施工されていなければ耐震性能は著しく低下します。

意図的ではないのですが、図面の見落としなどで鉄筋が設計図通りに配筋されていない、金物の入れ忘れなどがまれにあります。これらを防ぐには監理のしっかりした工務店を選ぶ事が重要になってきます。
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